3月份的A股市場(chǎng)，繼1月份暴跌，2月份暴力反彈后，出現(xiàn)了整固的走勢(shì)，全月市場(chǎng)整體波動(dòng)降低。20日之前，市場(chǎng)呈現(xiàn)連續(xù)的強(qiáng)勢(shì)上行，回調(diào)幅度很淺，20日之后，市場(chǎng)出現(xiàn)了一定幅度的回調(diào)。全月滬深300指數(shù)微漲了0.61%，萬(wàn)得全A指數(shù)上漲了1.35%，恒生指數(shù)微漲了0.18%。雖然大家依然分歧很大，樂(lè)觀者與悲觀者都彼此堅(jiān)持著，但是市場(chǎng)已經(jīng)擺脫了一二月份的暴跌與暴漲的不正常走勢(shì)，開(kāi)始恢復(fù)了各方面都有流動(dòng)性的平穩(wěn)和比較活躍的狀態(tài)。應(yīng)該說(shuō)，黨中央的重視和及時(shí)更換監(jiān)管部門的掌門人，及時(shí)調(diào)整監(jiān)管思路和階段性工作思路，還是開(kāi)始見(jiàn)效了。
今年前三月房地產(chǎn)依然疲軟，長(zhǎng)期受人尊敬的地產(chǎn)一哥萬(wàn)科近來(lái)頻頻陷入讓人擔(dān)憂的負(fù)面?zhèn)髀勚?。各方面的?shù)據(jù)也是讓人喜憂參半，前兩月的出口數(shù)據(jù)和用電量不錯(cuò)，個(gè)人所得稅同比下降了15%。大宗商品方面，有色系強(qiáng)勢(shì)，黑色系慘淡。本月偉志思考，我們就房地產(chǎn)行業(yè)的一些觀感和房?jī)r(jià)持續(xù)下行的影響，以及經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有全面恢復(fù)景氣的情況下，股市可能存在的變化來(lái)進(jìn)行探討。
房地產(chǎn)亟需下大決心、
大力度扭轉(zhuǎn)下行的趨勢(shì)與預(yù)期。
2021年至2023年，我國(guó)房地產(chǎn)的主要指標(biāo)均出現(xiàn)30%以上的降幅，其中新房銷售面積從18億平米下降到11億平米，下降了39%；當(dāng)年土地出讓金從近8.7萬(wàn)億下降到5.8萬(wàn)億（其中含不少城投公司內(nèi)部消化），下降了34%。賣地收入是地方政府收入的主要來(lái)源之一，這導(dǎo)致了地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，地方投資能力下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)總需求的負(fù)面影響力不可低估。
當(dāng)前房地產(chǎn)運(yùn)行的堵點(diǎn)，既有需求側(cè)原因，也有供給端因素。大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)或危機(jī)傳聞，購(gòu)房者還敢放心購(gòu)買他們正在建設(shè)的房子嗎？我身邊有已經(jīng)付款購(gòu)買深圳核心地段頭部地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房子的朋友，目前均非常后悔，處于擔(dān)驚受怕的狀況，害怕房子爛尾。一線城市核心地段的頭部開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，購(gòu)房者都如此焦慮，那其他地方的擔(dān)憂就可想而知了。去年，全國(guó)二手房市場(chǎng)成交約596萬(wàn)套，面積約5.7億平米，成交金額7.1萬(wàn)億元。成交面積和金額比2022年分別增長(zhǎng)了44%和30%。2023年新房和二手房銷售面積合計(jì)約15.1億平米，銷售金額合計(jì)約為17.4萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)6.3%、5.8%。二手房交易占比的提升，傳遞的信息是多方面的，一方面是需求方面依然是有的，另一方面，前些年銷售的房產(chǎn)，不少是將庫(kù)存從開(kāi)發(fā)商手里轉(zhuǎn)化為投資客手中的庫(kù)存。從這兩年掛盤量持續(xù)提升可以看得出，投資客手中的庫(kù)存開(kāi)始松動(dòng)，出來(lái)套現(xiàn)的壓力也加大了。
隨著房企財(cái)報(bào)預(yù)告陸續(xù)出來(lái)，A股房企情況不容樂(lè)觀。超過(guò)36家房企預(yù)告全年虧損，值得關(guān)注的是，虧損已經(jīng)從民營(yíng)房企蔓延到央企國(guó)企。1月28日，中交地產(chǎn)公告由盈轉(zhuǎn)虧，2023年虧損17億，3月1日，中國(guó)金茂發(fā)布盈利預(yù)警公告，預(yù)計(jì)2023年虧損67億元；3月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布消息，預(yù)計(jì)2023年虧損200-230億元；3月28日，龍頭萬(wàn)科發(fā)布財(cái)報(bào)，利潤(rùn)121.63億，同比下降了43.69%。海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)最近將萬(wàn)科債券評(píng)級(jí)下調(diào)為垃圾級(jí)。這些能夠披露業(yè)績(jī)大幅下降或巨額虧損的房地產(chǎn)公司，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)算是不錯(cuò)的了。還有一些更困難的地產(chǎn)公司，財(cái)報(bào)無(wú)法得到會(huì)計(jì)師事務(wù)所的簽字而無(wú)法發(fā)財(cái)報(bào)。更有甚的已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)重整了。大量的地產(chǎn)公司集體遭遇重大的困難，影響面絕不可以輕視。不少上游建筑商供應(yīng)商陷入應(yīng)收賬款爆倉(cāng)難以維系的困難中。雖然在這一輪地產(chǎn)泡沫后段及泡沫破滅過(guò)程中，國(guó)有金融機(jī)構(gòu)直接的敞口還不算高，但是如果地產(chǎn)持續(xù)低迷引發(fā)更大面積的下行壓力，最終國(guó)有金融機(jī)構(gòu)也不可能獨(dú)善其身的。
房地產(chǎn)價(jià)格下行，最大的危害還不僅僅是上面這些方面，從香港1997年地產(chǎn)價(jià)格引發(fā)負(fù)資產(chǎn)風(fēng)波、1929、2008年美國(guó)、1992年日本地產(chǎn)泡沫破滅的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)經(jīng)濟(jì)最大最持久的傷害，是對(duì)居民資產(chǎn)負(fù)債表的傷害。根據(jù)不同口徑的研究結(jié)果，對(duì)于多數(shù)中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)平均占家庭總資產(chǎn)大約60%的水平，房地產(chǎn)價(jià)格下跌30%，不同負(fù)債率水平的家庭影響有很大的差異的。對(duì)于總資產(chǎn)為1000萬(wàn)，負(fù)債率為零的家庭來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)規(guī)模縮水了180萬(wàn)，可能僅僅是減少了一些消費(fèi)需求。對(duì)于一些掏空了四個(gè)錢包和前些年積蓄，首付3成買房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌了30%，加上銀行的利息，意味著已經(jīng)妥妥的多年努力積蓄全部歸零甚至成了負(fù)資產(chǎn)了（大家更擔(dān)心的是30%的跌幅好像還沒(méi)有見(jiàn)底）。如果不幸運(yùn)者還遇上了公司裁員或降薪，那每個(gè)月的月供就難以為繼了，這也就是這兩年各地法拍房數(shù)量激增的原因。另一方面，法拍房數(shù)量增加和開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張無(wú)奈低價(jià)拋售庫(kù)存，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌。情況嚴(yán)重者，就是2月初股市看到的踩踏現(xiàn)象了。有智慧的決策者，更應(yīng)該未雨綢繆，應(yīng)該將避免踩踏的發(fā)生和負(fù)反饋的惡化作為第一選擇。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，災(zāi)后重建的代價(jià)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于挽大廈之將傾的付出。
房?jī)r(jià)如果不能止住下跌，
是不是股市就會(huì)深不見(jiàn)底？
關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，答案是明確的，NO!
從海外的歷史與經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)的發(fā)展與股市的發(fā)展，確實(shí)有一定的相關(guān)性，但是還是彼此相對(duì)獨(dú)立的。地產(chǎn)的波動(dòng)周期比股市的周期來(lái)得更加平滑一些，換一種說(shuō)法，就是股市的周期會(huì)更短一些，地產(chǎn)的周期會(huì)更長(zhǎng)一些。在一路長(zhǎng)周期的地產(chǎn)上行周期當(dāng)中，會(huì)有多輪的股市牛熊周期。在一輪地產(chǎn)下行周期中，也同樣會(huì)有多輪的股市牛熊周期。
下面這張圖里，橙色這根線就是1990-2000年間日本房?jī)r(jià)指數(shù)，很明顯是一路下行周期中，沒(méi)有止住下跌的趨勢(shì)。但是股市在這十年間，還是有三輪一定級(jí)別的上行周期。
因此，對(duì)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂，是有一定的道理的，但是股市的運(yùn)行有它自身的規(guī)律。做好股市投資重要的是對(duì)這個(gè)規(guī)律的認(rèn)知水平?jīng)Q定的，而不是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的爭(zhēng)論以及那些無(wú)法證實(shí)證偽的宏大敘事。
近期股市和投資策略
上一期我們明確地判斷熊市已經(jīng)結(jié)束了，經(jīng)過(guò)一個(gè)月的觀察，我們對(duì)這個(gè)判斷更加確認(rèn)了。對(duì)的，市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束了熊市，開(kāi)始進(jìn)入要積極作為的新一輪周期了。
目前市場(chǎng)投資者情緒水平如何？可能會(huì)有很多觀察的視角。這里我借用華潤(rùn)深國(guó)投自2007年開(kāi)始編制的一個(gè)陽(yáng)光私募基金倉(cāng)位水平來(lái)衡量。華潤(rùn)深國(guó)投CREFI指數(shù)顯示私募基金的倉(cāng)位水平，在2024年2月底平均倉(cāng)位為50.17%，較上月末提高了1.99%。當(dāng)下的陽(yáng)光私募基金的倉(cāng)位水平，從2007年以來(lái)16年間的歷史來(lái)看，每一次最低倉(cāng)位總是在市場(chǎng)的底部區(qū)間，幾乎沒(méi)有例外的。能夠比眼下更低的位置，除了2024年1月底，就是2008年底的位置了，說(shuō)明雖然市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始反彈了，但是大家信心還是非常低迷的。這非常符合市場(chǎng)的規(guī)律。“行情總是在猶豫中發(fā)展”！
市場(chǎng)結(jié)束了熊市，也不是全面泡沫牛市！
具體風(fēng)險(xiǎn)在哪里，結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)在哪里？因?yàn)槲覀兪琴I方而非投顧，不方便做過(guò)度的闡述。也希望大家能夠理解和體諒。我們會(huì)專注的將研究成果及時(shí)轉(zhuǎn)換成組合的優(yōu)化，相信2024年會(huì)是收獲不錯(cuò)的一年。
對(duì)于猶豫是否要增加權(quán)益類資產(chǎn)配置的朋友，我們建議要敢于做少數(shù)人，敢于在基金銷售還很慘淡的時(shí)候，做一名逆行者，眼下就是增加權(quán)益資產(chǎn)配置的好時(shí)節(jié)了。
證券投資最失敗的范式就是：“頂峰慕名而來(lái)，低谷轉(zhuǎn)身而去”。這一次不妨試著挑戰(zhàn)一下過(guò)去自己內(nèi)心并不成功的第一層次思維，跟過(guò)去反著試一次。如果信心還不足，可以力度小一些。“低谷時(shí)懷著憐憫之心買一些，眾人哄搶時(shí)禮讓一下！”或許投資理財(cái)?shù)男Ч麜?huì)發(fā)生很大的變化。
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