2020年新冠疫情美國(guó)通過(guò)量化寬松托底美國(guó)經(jīng)濟(jì)，低利率購(gòu)房成本和疫情期間工作方式一定程度改變了美國(guó)居民的生活方式，使得居民購(gòu)房熱情高漲，近2年美國(guó)住宅市場(chǎng)景氣度高漲，需求量激增，推動(dòng)住宅價(jià)格的持續(xù)上漲。
隨著美國(guó)抗疫成功，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，通脹高企、美聯(lián)儲(chǔ)開始加息，美國(guó)購(gòu)房利率開始攀升，居民購(gòu)房成本大幅上升，抑制了美國(guó)住宅市場(chǎng)的銷售情況，從成屋銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，美國(guó)自2021年9月開始至今，已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月同比銷售下滑（如下圖所示），但是從房?jī)r(jià)來(lái)看，美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)依然是比較堅(jiān)挺在37.9萬(wàn)美元/套，并沒有出現(xiàn)大幅下跌。
數(shù)據(jù)來(lái)源：好買基金研究中心，時(shí)間2000.1~2024.1
從房屋先行指標(biāo)觀察（美國(guó)成屋簽約待過(guò)戶-由于房屋通常于出售前一到兩個(gè)月內(nèi)簽訂契約，并且契約內(nèi)包含毀約需支付賠償金的條款，因此幾乎可認(rèn)定未來(lái)就會(huì)成交）來(lái)看，美國(guó)地產(chǎn)周期已下行兩年，目前正處于磨底階段，進(jìn)一步銷售下滑預(yù)期已經(jīng)不大。
數(shù)據(jù)來(lái)源：好買基金研究中心，時(shí)間2005.11~2024.1
成屋庫(kù)存仍持續(xù)去化，12月成屋庫(kù)存進(jìn)一步回落至100萬(wàn)套，可供銷售月數(shù)回落至3.2個(gè)月，低于5.3個(gè)月的歷史均值水平。由于利率鎖定效應(yīng)，當(dāng)前高利率也一定程度限制了手持低利率房貸的成屋房主的置換意愿，新增掛牌房屋量12月降至23.5萬(wàn)套，全年同比減少14%，且成屋市場(chǎng)的庫(kù)存不足支撐了價(jià)格韌性，季調(diào)后的成屋售價(jià)持續(xù)走高，目前市場(chǎng)缺少流動(dòng)性，觀望情緒較為濃重，利率下行大概率會(huì)推動(dòng)地產(chǎn)修復(fù)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：好買基金研究中心，時(shí)間1999.1~2024.1
從風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看，目前成屋庫(kù)存較低，與2008年美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)候高庫(kù)存相比，處于歷史較低水平，存量供給去化僅3月。
其次，從美國(guó)家庭負(fù)債比率來(lái)看（美國(guó)家戶還本息占可支配所得比率，能夠反映當(dāng)前美國(guó)人民的所得購(gòu)買房地產(chǎn)的負(fù)擔(dān)程度，將受美聯(lián)儲(chǔ)升、降息影響），雖然美聯(lián)儲(chǔ)加息，美國(guó)家庭負(fù)債比例有所上升，但是仍然沒有回升的2012-2018年的平均水平，遠(yuǎn)低于2008年次貸危機(jī)的水平，美國(guó)家庭整體杠桿率處于合理水平，家庭負(fù)債率健康程度良好。
數(shù)據(jù)來(lái)源：好買基金研究中心，時(shí)間1990.9~2023.9
另外，從美國(guó)空置率和出租空置率來(lái)看，美國(guó)住宅空置率保持在較低水平，全美空置房屋（住房和租房市場(chǎng)）占比為10.4%，處于上世紀(jì)80年代以來(lái)的低位，所有居住中房屋的自住擁有率也超過(guò)疫情前水平。
數(shù)據(jù)來(lái)源：好買基金研究中心，時(shí)間1990.9~2023.9
總體來(lái)看，美國(guó)加息推升了購(gòu)房成本，導(dǎo)致房屋銷售開始下滑，但美國(guó)住宅價(jià)格依然較為堅(jiān)挺，整體房屋庫(kù)存較低，去化壓力小，房屋空置率水平低，居民家庭負(fù)債率較低，整體的美國(guó)住宅市場(chǎng)的依然是較為健康。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年后經(jīng)歷了一個(gè)近十年的下行周期，背后的原因在于次貸危機(jī)后美國(guó)金融周期進(jìn)入下半場(chǎng)，家庭部門去杠桿，金融監(jiān)管加強(qiáng)，抑制了房地產(chǎn)需求。自2016年以來(lái)，美國(guó)金融周期重新進(jìn)入上半場(chǎng)，家庭部門資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)到位，房地產(chǎn)需求重新擴(kuò)張。金融周期上半場(chǎng)意味著房地產(chǎn)大周期向上，需求韌性更強(qiáng)。但由于處于加息周期末期，市場(chǎng)利率很高，抑制了市場(chǎng)整體成交活躍度，市場(chǎng)缺少流動(dòng)性活力。
展望2024年，伴隨美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)降溫及美聯(lián)儲(chǔ)政策轉(zhuǎn)向，降息預(yù)期帶動(dòng)10年美債利率自5%的高點(diǎn)回落，30年期和15年期抵押貸款利率分別從7.79%和7.03%的高位下行至6.69%和5.96%，接近2023年6月左右的水平。
由于疫情前的房貸利率很低，那些在疫情前買房、手持低利率按揭貸款的有房者不愿意將手中的房屋賣出，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)供給短缺，本質(zhì)上還是需求強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)利率下行有望刺激需求。另外，當(dāng)前美國(guó)成屋市場(chǎng)供需不匹配導(dǎo)致成屋價(jià)格水漲船高，但利率預(yù)期下行也會(huì)吸引首次購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，反而或加劇庫(kù)存的壓力并支撐房?jī)r(jià)，因此，美國(guó)房?jī)r(jià)仍有韌性，房?jī)r(jià)很難有大幅回落的預(yù)期。
風(fēng)險(xiǎn)提示：投資于國(guó)際證券市場(chǎng)，除了需要承擔(dān)與國(guó)內(nèi)證券類似的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等一般投資風(fēng)險(xiǎn)之外，還面臨匯率風(fēng)險(xiǎn)等國(guó)際證券市場(chǎng)投資所面臨的特別投資風(fēng)險(xiǎn)，也需要投資者注意。
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