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建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金關(guān)于2024年第4季度經(jīng)營情況的臨時公告
2025-01-04 文字大小 【 】 【打印
            
建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
關(guān)于2024年第4季度經(jīng)營情況的臨時公告
一、公募REITs基本信息
公募REITs名稱 建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
公募REITs簡稱 建信中關(guān)村REIT
公募REITs代碼 508099
公募REITs合同生效日 2021年12月3日
基金管理人名稱 建信基金管理有限責任公司
基金托管人名稱 交通銀行股份有限公司
公告依據(jù) 《中華人民共和國證券投資基金法》及配套法規(guī)、《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》、《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務辦法(試行)》、《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第5號——臨時報告(試行)》等有關(guān)規(guī)定以及《建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金合同》、《建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書》及其更新


二、基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營情況
根據(jù)《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用
指引第5號——臨時報告(試行)》的規(guī)定,本基金2024年第4季度基礎(chǔ)設(shè)施項目
平均月末每平米租金及主營業(yè)務收入(未經(jīng)審計)同比變動超過20%,特此公告
說明如下:
(一)基礎(chǔ)設(shè)施項目第4季度的主要經(jīng)營數(shù)據(jù)情況
受區(qū)域市場承壓影響,本基金持有基礎(chǔ)設(shè)施項目2024年第4季度整體租金下
2
行,季度平均月末租金為4.36元/m/天,相較于2023年第4季度平均月末租金5.65
2
元/m/天同比下降22.83%。本基礎(chǔ)設(shè)施項目2024年第4季度主營業(yè)務收入為
2,884.77萬元,相較于2023年4季度主營業(yè)務收入同比下降22.76%。
(二)基礎(chǔ)設(shè)施項目第4季度經(jīng)營情況變化的原因分析
1、行業(yè)/區(qū)域總體情況和競爭情況
基礎(chǔ)設(shè)施項目所在的上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園供給量較大,存在市場同質(zhì)化競爭的情
況。根據(jù)第三方機構(gòu)的市場報告,截至2024年第三季度,上地區(qū)域總存量為273
萬㎡,占北京市整體產(chǎn)業(yè)園市場存量的18.8%,上地區(qū)域平均空置率達28.7%,
21
平均租金水平為4.82元/m/天。
2、基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營情況
面對市場供應持續(xù)加大、存量面積保持較高水平的局面,本項目綜合考慮出
租率、租金、收入等指標,采取降價搶占客源的競爭策略。
2
2024年第4季度,基礎(chǔ)設(shè)施項目季度平均月末租金下降至4.36元/m/天,相較
2
于2023年第4季度平均月末租金5.65元/m/天同比下降22.83%。基礎(chǔ)設(shè)施項目第4
季度末時點出租率為72.09%,相較2023年第4季度末提升8.34個百分點。本季度
出租率的變化主要原因系部分租戶出于自身經(jīng)營考慮(主要為業(yè)務調(diào)整,縮減承
租需求),出現(xiàn)提前退租和到期不續(xù)租的情況,同時運營管理機構(gòu)積極開展招商
工作,完成新簽租戶起租,因此本季度出租率波動較小。因當前市場行情變化,
為了取得客源,項目租金因應市場做出調(diào)整。項目平均租金單價下降直接影響項
目季度主營收入的下降。同時原始權(quán)益人暨運營管理機構(gòu)北京中關(guān)村軟件園發(fā)展
有限責任公司(以下簡稱“運營管理機構(gòu)”)持續(xù)積極開展招商工作,使得基礎(chǔ)設(shè)
2
施項目新簽約面積13,591.14m,截至2024年第4季度末時點簽約率為79.08%(簽
約率在出租率的基礎(chǔ)上考慮了已簽署租約但尚未起租的面積)。

三、對基金份額持有人的影響
2024年第4季度基礎(chǔ)設(shè)施項目上述經(jīng)營情況的變動,影響了當期的收入及現(xiàn)
金流,進而影響基金份額持有人當期可供分配金額。
針對本項目提前退租的租戶,基礎(chǔ)設(shè)施項目公司均已嚴格按照合同約定收取
相應的違約金和免租期租金,在扣除退租補償并考慮接續(xù)承租的緩釋影響后,上
述情況導致項目2024年合同收入減少42.78萬元,對照《建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉
2
式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年度評估報告》中2024年的預測收入,占比僅為
0.26%,影響較小。

四、已采取和擬采取的應對措施
為保護投資者利益,基金管理人協(xié)同運營管理機構(gòu)持續(xù)積極開展招商工作,
1 鑒于當前無法獲得4季度行業(yè)/區(qū)域情況,相關(guān)內(nèi)容將在基金第4季度報告中披露,請投資者關(guān)注。
2 評估報告編號:JLL-BJ[2024]房估字第0044號
努力加速商務條款的談判,全力推動意向客戶轉(zhuǎn)簽約,減少對2024年收入及現(xiàn)金
流的不利影響?;鸸芾砣撕瓦\營管理機構(gòu)已采取或擬采取的應對措施如下:
1、持續(xù)推進剩余面積去化。2024年1月1日至2024年12月31日期間,本基礎(chǔ)
2
設(shè)施項目實現(xiàn)新簽約及擴租落地租戶47家,累計新簽及擴租面積6.36萬m;完成
2
續(xù)簽租戶12家,累計續(xù)簽面積0.75萬m。后續(xù)基金管理人也將繼續(xù)協(xié)同運營管理
機構(gòu)積極優(yōu)化租賃策略,以更加靈活的姿態(tài)應對市場挑戰(zhàn)。
2、盡快增加客戶儲備,根據(jù)園區(qū)內(nèi)科技企業(yè)快速適應市場的特點,重點跟
進處于猶豫期和去年下半年以來延緩選址需求的客戶,更新企業(yè)最新需求,挖掘
2
可轉(zhuǎn)化意向。目前基礎(chǔ)設(shè)施項目儲備意向客戶8組,面積約為12,570m,預計可
提升出租率約9.89%。本基金發(fā)起人中關(guān)村發(fā)展集團股份有限公司(以下簡稱“發(fā)
起人”)、基金管理人、運營管理機構(gòu)已共同建立三方聯(lián)動工作機制,針對有意
向的企業(yè)客戶,持續(xù)做好意向企業(yè)客戶的簽約轉(zhuǎn)化,加速商務條款談判,推進企
業(yè)審核流程,盡快完成企業(yè)落位。
3、結(jié)合當前市場需求,持續(xù)優(yōu)化運營策略。一是,加強發(fā)起人資源轉(zhuǎn)化,
借助集團已投企業(yè)資源,爭取投租投貸聯(lián)動,形成招商合力,促進優(yōu)質(zhì)項目資源
落地;二是,根據(jù)市場及客戶需求變化,聚焦于“長期穩(wěn)定與靈活適配”的原則,
靈活調(diào)整樓宇空間布局、優(yōu)化租賃條件以滿足不同客戶群體的需求,達成意向轉(zhuǎn)
化;三是,對內(nèi)實施內(nèi)部“賽馬機制”、加強招商運營團隊激勵和約束;對外全面
鋪開招商網(wǎng)絡、加強多渠道招商推廣;四是,聘請專業(yè)設(shè)計團隊,為租戶定制個
性化設(shè)計方案等一系列積極措施,有效應對市場。

五、風險提示
基金管理人承諾以誠實信用、勤勉盡責的原則管理和運用基金資產(chǎn),但不保
證基金一定盈利,也不保證最低收益?;鸬倪^往業(yè)績及其凈值高低并不預示其
未來業(yè)績表現(xiàn)?;鸸芾砣颂嵝淹顿Y者基金投資的“買者自負”原則,在做出投資
決策后,基金運營狀況與基金凈值變化引致的投資風險,由投資者自行負擔。投
資者投資于本基金時應認真閱讀本基金的基金合同、招募說明書及其更新、基金
產(chǎn)品資料概要等法律文件,全面認識本基金的風險收益特征和產(chǎn)品特征,自主、
謹慎做出投資決策。敬請投資者注意投資風險。


特此公告。

建信基金管理有限責任公司

2025年1月4日